Immobilienmarkt 2026: Warum der richtige Verkaufspreis wichtiger wird als je zuvor

Denn der Schweizer Immobilienmarkt 2026 zeigt eine interessante Entwicklung: Wohneigentum bleibt begehrt und das Angebot vielerorts knapp. Gleichzeitig

stossen die Preise zunehmend an die finanziellen Grenzen potenzieller Käuferinnen und Käufer.

Das macht eine Frage beim Verkauf wichtiger denn je:

Was ist meine Immobilie heute tatsächlich wert – und zu welchem Preis sollte sie auf den Markt kommen?

Die Preise steigen weiter

Von einem schwachen Immobilienmarkt kann derzeit keine Rede sein.

Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins am 24. September 2026 unverändert bei 0 Prozent belassen. Gleichzeitig hält sie in ihrem aktuellen Quartalsheft fest, dass die Preise für Wohnimmobilien weiter gestiegen sind.

Auch die Marktdaten zeigen diese Entwicklung. Gemäss UBS lagen die Preise für Wohneigentum im zweiten Quartal 2026 schweizweit 3,6 Prozent über dem Vorjahresniveau. Für das Gesamtjahr erwartet UBS ein nominales Preiswachstum von rund 3,5 bis 4 Prozent.

Besonders interessant für unsere Region: Das Berner Oberland gehört gemäss UBS zu den Regionen mit guten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Eigentlich also beste Voraussetzungen, um beim Verkauf möglichst hoch anzusetzen? - Nicht unbedingt.

Ein guter Markt macht nicht automatisch jeden Preis zu einem guten Preis

Genau hier wird es spannend. Raiffeisen stellt in ihrer aktuellen Immobilienstudie vom September 2026 fest, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das knappe Angebot weiterhin deutlich übersteigt. Gleichzeitig zeigen sich aber erste Bremsspuren: Sowohl die Zahl der Handänderungen als auch die Preisdynamik haben zuletzt etwas nachgelassen.

Als Gründe nennt Raiffeisen unter anderem das inzwischen hohe Preisniveau und die Finanzierungshürden für Käuferinnen und Käufer.

Das bedeutet:

Es gibt weiterhin viele Menschen, die Wohneigentum kaufen möchten. Aber längst nicht jede interessierte Person kann – oder will – jeden verlangten Preis bezahlen. Und genau deshalb wird die richtige Preispositionierung beim Verkauf so entscheidend.

Der höchste Angebotspreis ist nicht automatisch der beste Verkaufspreis

Es ist nachvollziehbar: Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, möchte den bestmöglichen Preis erzielen. Problematisch wird es erst, wenn aus diesem Wunsch ein Angebotspreis entsteht, den der Markt nicht trägt.

Ein bewusst zu hoch angesetzter Preis nach dem Motto:

 «Wir können ja einmal schauen, was passiert» kann sich als Bumerang erweisen.

Eine Immobilie erhält unmittelbar nach der Publikation meist besonders viel Aufmerksamkeit. Ist der Preis in dieser wichtigen ersten Phase deutlich zu hoch, bleiben Anfragen möglicherweise aus oder ernsthafte Interessenten verzichten bereits vor einer Besichtigung. Wird der Preis später korrigiert, ist das Objekt bereits länger auf dem Markt. Und damit taucht bei Kaufinteressenten schnell eine ganz andere Frage auf:

Warum wurde diese Immobilie noch nicht verkauft?

Aus einem Preisproblem kann so plötzlich ein Wahrnehmungsproblem werden. Gleichzeitig wäre es genauso falsch, eine Immobilie zu günstig anzusetzen.

Eine realistische Bewertung bedeutet nämlich ausdrücklich nicht, möglichst tief zu bewerten. Im Gegenteil. Eine gute Verkaufsstrategie soll das Marktpotenzial einer Immobilie ausschöpfen. Dafür muss man wissen, wo dieses Potenzial tatsächlich liegt. Und das lässt sich nicht allein anhand eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises bestimmen.

Das Bundesamt für Statistik berücksichtigt bei der Analyse tatsächlicher Immobilientransaktionen neben Fläche, Zimmerzahl und Bauvolumen beispielsweise auch Eigenschaften der Makro- und Mikrolage wie See- oder Bergsicht, Lärmbelastung oder die Distanz zum nächsten städtischen Zentrum.

Gerade in unserer Region wissen wir aus der Praxis, wie gross solche Unterschiede sein können. Eine unverbaubare Aussicht auf den Thunersee. Die Abendsonne auf der Terrasse. Eine ruhige Quartierstrasse. Die Nähe zum Bahnhof. Ein aussergewöhnlicher Grundriss. Ein grosser Garten. Renovationsbedarf. Eine ältere Heizung. Ausbaureserven oder fehlende Parkmöglichkeiten. Auf dem Papier mögen zwei Immobilien ähnlich aussehen. Für den Markt können sie trotzdem zwei völlig unterschiedliche Geschichten erzählen.

Käufer rechnen heute genauer

Dazu kommt eine zweite Entwicklung. Wohneigentum ist teuer geworden. Der Bundesrat hielt erst im September 2026 fest, dass der Zugang zu Wohneigentum in der Schweiz schwieriger geworden ist. Die Wohneigentumsquote lag 2024 bei lediglich 35,7 Prozent. Besonders anspruchsvoll ist der Erwerb für Haushalte, die nicht auf eine Erbschaft oder einen Erbvorbezug zurückgreifen können. Und selbst bei tiefen effektiven Hypothekarzinsen verschwindet die Tragbarkeitsprüfung der Banken nicht.

Die FINMA betrachtet für eine nachhaltige Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum beispielsweise Berechnungen mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent und kalkulatorischen Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten als angemessene Kriterien. Banken legen ihre konkreten Tragbarkeitsgrenzen im Rahmen der regulatorischen Vorgaben selbst fest und können strengere Anforderungen anwenden.

Ein Kaufpreis muss deshalb nicht nur emotional überzeugen.

Er muss am Ende auch finanzierbar sein.

Der Marktwert entsteht nicht am Schreibtisch

Natürlich gehören Daten zu einer professionellen Immobilienbewertung.

Vergleichstransaktionen, Marktentwicklung, Lagequalität, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Investitionsbedarf liefern wichtige Grundlagen. Aber Immobilien sind keine Tabellenzeilen.

Wer eine Liegenschaft bewertet, sollte sie gesehen, verstanden und in ihrem Umfeld eingeordnet haben. Wo steht die Sonne am Nachmittag? Wie fühlt sich die Wohnlage tatsächlich an? Was sieht man vom Balkon? Wie ist die Zufahrt? Welche Investitionen stehen an? Welche Eigenschaften sind für die Zielgruppe besonders wertvoll – und welche könnten beim Verkauf Fragen auslösen?

Eine Zahl ist schnell berechnet. Einen Marktwert richtig einzuordnen, braucht mehr.

Der richtige Preis schafft nicht weniger – sondern mehr Möglichkeiten

Ein marktgerechter Angebotspreis soll eine Immobilie nicht unter Wert verkaufen. Er soll das Gegenteil bewirken: die richtigen Interessenten erreichen, Nachfrage erzeugen und eine gute Ausgangslage für den Verkauf schaffen.

Wenn Lage, Objekt, Präsentation und Preis zusammenspielen, entsteht Aufmerksamkeit. Aus Aufmerksamkeit werden Besichtigungen. Aus Besichtigungen entstehen ernsthafte Kaufabsichten. Und dort, wo mehrere Interessenten von einer Immobilie überzeugt sind, kann sich auch eine entsprechende Marktdynamik entwickeln.

Deshalb ist der richtige Verkaufspreis kein notwendiges Übel und auch keine Zahl, die man möglichst hoch ansetzen sollte. Er ist Teil der Verkaufsstrategie.

Das Makleria-Fazit

Der Schweizer Immobilienmarkt bietet Eigentümerinnen und Eigentümern auch 2026 attraktive Voraussetzungen. Wohneigentum bleibt knapp und gefragt, die Preise liegen weiterhin auf hohem Niveau. Gleichzeitig wird der Markt differenzierter. Käuferinnen und Käufer rechnen genauer, Finanzierungsmöglichkeiten setzen Grenzen und nicht jede Immobilie profitiert gleich stark von der allgemeinen Preisentwicklung. Umso wichtiger ist es, vor einem Verkauf nicht einfach zu fragen:

Wie viel möchte ich für meine Immobilie?

Sondern:

Welchen Preis kann meine Immobilie im heutigen Markt tatsächlich erzielen – und mit welcher Strategie holen wir ihr Potenzial heraus?

Genau dort beginnt für uns ein guter Immobilienverkauf - Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen oder möchten einfach wissen, wo deren heutiger Marktwert liegt?

Wir schauen nicht nur auf Quadratmeter und Vergleichszahlen. Wir schauen auf die Immobilie, ihre Lage, ihre Besonderheiten und auf den Markt, in dem sie sich behaupten muss. Denn manchmal steckt der entscheidende Wert genau dort, wo ihn keine Tabelle auf den ersten Blick zeigt.

Makleria – Immobilien anders gedacht.